對於北京、上海等地價高的城市，某大型房地產開發商的高管劉先生表示，拿地成本是絕對的大頭，開發建設成本只佔到總成本的10％-15%。近期，也有地方政府開始“釜底抽薪”，加強對開發商拿地資金來源進行監管。
隔了一個長達7天的國慶假期，北京針對房地產的“930”新政出臺後，其影響還在持續發酵。
近日，某大型房地產開發商的高管劉先生告訴21世紀經濟報道記者，國慶節後，很多樓盤都接到了購房者要求退款的申請。其所在的公司，僅一個樓盤就接到數十位已經交付定金或交完首付、簽訂了合同但尚未辦理下來貸款客戶的退款要求，涉及金額2億-3億元。而且據其瞭解，這樣的情況並非個例，其他開發商也遇到了同樣的情況。
據劉先生介紹，購房者要求退款，主要是因爲新政提高了首付的比例，很多購房者無法再去籌資補交首付款。其次，新的限貸限購政策出臺，購房者也預料到隨着成交量的縮減，房價可能會企穩甚至下跌，因此購房意願減弱，持觀望態度。
比如，劉先生介紹，其一位朋友在北京已有一套房，9月下旬在北京五環邊上劉先生公司開發的某高檔樓盤準別購買了一套360平米左右的疊拼別墅，總價3000萬左右。已繳納了200萬元的定金，按照此前的政策首付50%，共需要交1500萬首付，但是新政後首付比例提高到70%，如果購買的話還需要補繳約700萬的首付款。目前，他這位朋友已棄買，正在申請退款。
普通住房難覓，首付比例提高
9月30日，北京市出臺了《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，也稱“930新政”，或者“京八條”。其中，殺傷力最大的就是提高首付比例。
值得注意的是，在本次新政中還區分了“普通自住房”和“非普通自住房”。首套普通自住房的首付款比例不低於35%，非普通自住房的首付款比例不低於40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。而對於二套房，無論有無貸款記錄，無論是否普通自住房，首付款比例均不低於50%；購買二套非普通自住房的，首付款比例不低於70%。
21世紀經濟報道記者也瞭解到，某國有大行北京分行標準是，以購房人家庭爲單位考察住房及貸款情況。北京無房，且無未結清住房貸款的購房算首套房。如果在京無房，但外地有一筆未結清住房貸款的，也可以認定爲首套房。
如果購房人在北京有一套住房，已婚家庭因爲改善性需求，可以再購買一套，但是無論貸款是否結清，都算二套房，如果有兩筆以上未結清的住房貸款，則拒絕貸款。如果在北京有兩套以上住房的，屬於限貸限購對象，不予貸款。
而具體首套房和二套房的貸款比例，還要區分“普通住宅”還是“非普通住宅”。劉先生也表示，根據此前普通住宅的認定標準，隨着房價的上漲，目前在北京幾乎沒有普通住宅，幾乎都是非普通住宅，就意味着首付比例普遍要提高到40%和70%。
而普通、非普的認定標準，包括前述國有大行在內的都是依據北京市住建委、地稅局、財政局聯合於2014年9月末出臺的《關於調整本市享受稅收優惠政策普通住房平均交易價格有關問題的通知》京建發［2014］382號（簡稱382號文）。
根據382號文，普通住房的首要條件就是滿足“住宅小區建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140平方米（含）以下”，並參考其實際成交價格確定。成交價格方面，五環以內，單價不超過39600元每平米，總價不超過468萬元。五環到六環，單價不超過31680元每平米，總價不超過374.4萬元。六環以外，單價不超過23760元每平米，總價不超過280.8萬元。而從近半年的成交價看，目前北京幾乎沒有價格低於這個的住宅。
至於貸款利率，該行表示，首套房最低可以享受八五折優惠，二套房貸款則要基準上浮1.1倍。在劉先生看來，“首付提高到70%的話，大多數改善性需求都會受到影響。”
開發商融資或將收緊
不僅購房者的“退房潮”可能會影響開發商的資金鍊，以抑制房價上漲爲主要目的的本輪調控，在政策配套層面，房地產開發商的融資也可能進一步收緊。
劉先生也向21世紀經濟報道記者表示，對於開發貸，目前對地產商來說影響並不大。因爲開發貸太少了。因爲大多數銀行的開發貸都要求，不得超過除土地以外的建設成本的50%，並且規定開發貸只能用於支持項目的開發建設，不得用於支付與土地相關的費用，包括土地出讓金、各項稅費等。
而對於北京、上海等地價高的城市，劉先生也表示，拿地成本是絕對的大頭，開發建設成本只佔到總成本的10％-15%。也就是說，開發商對於前期拿地的資金需求更爲迫切。銀行業金融機構也往往通過非標產品支持開發商拿地。
近期，也有地方政府開始“釜底抽薪”，加強對開發商拿地資金來源進行監管。
10月8日，上海市住建委發佈的《關於進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見》中也表示，建立由市規劃國土資源局、市金融辦和金融監管機構等部門組成的商品住房用地交易資金來源監管聯合工作小組，開展土地交易資金監管工作。
並且明確，“銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用於繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款”。
